Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın belirli bir süreyle ve belirlenen koşullarla kiracıya bırakılmasını düzenleyen önemli bir hukuki belgedir. Sağlam ve ayrıntılı hazırlanmış bir sözleşme; kiracı ile mülk sahibi arasındaki hakları, sorumlulukları, ödeme koşullarını ve taşınmazın kullanım biçimini açıkça ortaya koyar.

Sözleşmede belirsiz, eksik veya çelişkili hükümlerin bulunması; kira bedeli, depozito, aidat, hasar, tahliye, teslim ve kira artışı gibi konularda uyuşmazlığa neden olabilir. Bu nedenle sözleşme yalnızca hazır bir şablon doldurularak değil, taşınmazın özellikleri ve tarafların gerçek anlaşması dikkate alınarak hazırlanmalıdır.

1. Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri

Sözleşmede kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri eksiksiz olarak yer almalıdır. Taraflar gerçek kişiyse aşağıdaki bilgiler yazılmalıdır:

Adı ve soyadı
T.C. kimlik numarası
Telefon numarası
E-posta adresi
Yerleşim ve tebligat adresi

Taraflardan biri şirket veya başka bir tüzel kişiyse şirketin ticaret unvanı, vergi numarası, MERSİS numarası, merkez adresi ve şirket adına imza atan yetkilinin bilgileri belirtilmelidir.

Kiraya veren kişinin taşınmazın maliki olup olmadığı kontrol edilmelidir. Sözleşme vekil aracılığıyla imzalanıyorsa vekâletnamenin kira sözleşmesi yapma ve gerekli işlemleri yürütme yetkisini içerdiği doğrulanmalıdır.

Taşınmazın birden fazla maliki bulunuyorsa sözleşmenin tüm maliklerin veya yetkili temsilcilerinin bilgisi ve onayıyla hazırlanması ileride yaşanabilecek yetki tartışmalarını azaltır.

2. Kiralanan taşınmazın açık bilgileri

Kiralanan taşınmaz tereddüde yer bırakmayacak şekilde tanımlanmalıdır. Sözleşmede mümkün olduğunca şu bilgiler bulunmalıdır:

İl, ilçe ve mahalle
Cadde, sokak, bina ve kapı numarası
Site, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
Ada ve parsel bilgileri
Tapudaki taşınmaz niteliği
Brüt ve net kullanım alanı
Varsa otopark, depo, bahçe veya teras kullanım hakkı

Kiralama yalnızca belirli bir bölümü kapsıyorsa hangi alanların kiracıya ait olduğu ve ortak alanların nasıl kullanılacağı açıkça yazılmalıdır.

Taşınmazın konut, ofis, mağaza, depo, atölye veya başka bir amaçla kullanılacağı sözleşmede belirtilmelidir. Tapu kaydı, ruhsat, imar durumu ve yönetim planı bakımından izin verilmeyen bir kullanım amacı kararlaştırılmamalıdır.

3. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi

Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşme süresi ve varsa bitiş tarihi gün, ay ve yıl olarak yazılmalıdır.

Anahtarın ve taşınmazın kiracıya hangi tarihte teslim edileceği ayrıca belirtilmelidir. Sözleşme tarihi ile fiilî teslim tarihi farklıysa kira ödeme yükümlülüğünün hangi tarihte başlayacağı açıkça kararlaştırılmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi, her durumda kiraya verene taşınmazı otomatik olarak tahliye ettirme hakkı vermez. Kanundaki uzama, bildirim ve tahliye hükümleri tarafların sözleşmeye yazdığı genel ifadelerden üstün olabilir. Bu nedenle “süre sonunda kiracı hiçbir bildirime gerek olmadan çıkar” gibi hükümler tek başına kesin tahliye güvencesi olarak değerlendirilmemelidir.

4. Aylık kira bedeli ve ödeme yöntemi

Aylık kira bedeli hem rakamla hem de yazıyla belirtilmelidir. Ödeme koşullarında aşağıdaki bilgiler bulunmalıdır:

Aylık kira tutarı
Ödeme günü veya tarih aralığı
Ödemenin yapılacağı banka
Hesap sahibinin adı
IBAN numarası
Ödeme açıklamasına yazılacak bilgi
İlk kira ödemesinin tarihi
Varsa peşin ödenen kira tutarı

Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklamalı şekilde yapılması, hem kiracı hem de kiraya veren açısından ispat kolaylığı sağlar. Havale açıklamasına ilgili ay ve taşınmaz bilgisi yazılabilir.

Elden ödeme yapılacaksa her ödeme için tarih, tutar, hangi aya ait olduğu ve ödemeyi alan kişinin imzasını içeren bir makbuz düzenlenmelidir.

Kira bedelinin döviz veya dövize endeksli olarak belirlenmesi düşünülüyorsa yürürlükteki kambiyo ve sözleşme sınırlamaları ayrıca kontrol edilmelidir.

5. Kira artış şartları

Sözleşmede kira bedelinin hangi tarihte ve hangi yönteme göre artırılacağı açıkça yazılmalıdır. “Her yıl piyasa koşullarına göre artırılır” gibi belirsiz ifadeler yerine uygulanacak ölçüt belirtilmelidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici sınırlarını aşamaz. Genel kural olarak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınarak uygulanır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet gibi başka unsurlar da gündeme gelebilir.

Sözleşmeye kanuni sınırı aşan bir oran yazılması, bu oranın her durumda geçerli olacağı anlamına gelmez. Kira artışı yapılırken işlem tarihindeki güncel mevzuat kontrol edilmelidir.

6. Depozito veya güvence bedeli

Depozito alınacaksa tutarı, ödeme tarihi, muhafaza yöntemi ve hangi şartlarda iade edileceği açıkça yazılmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa Türk Borçlar Kanunu’nda bunun banka aracılığıyla korunmasına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.

Depozitonun son ayların kira bedeli olduğu varsayılmamalıdır. Kiracı, taraflar ayrıca yazılı olarak anlaşmadıkça kira ödemesini depozitodan mahsup ederek durdurmamalıdır.

Depozitonun iadesi sırasında taşınmazın teslim durumu, ödenmemiş kira ve aidatlar, kiracıdan kaynaklanan zararlar ve normal kullanımdan doğan yıpranma birbirinden ayrılmalıdır. Olağan kullanım nedeniyle oluşan eskime ve yıpranma doğrudan kiracı hasarı olarak değerlendirilmemelidir.

7. Aidat, faturalar, vergi ve diğer giderler

Apartman veya site aidatının kim tarafından ödeneceği açıkça belirtilmelidir. Olağan kullanım giderleri ile mülk sahibine ait esaslı, yapısal veya demirbaş niteliğindeki giderler birbirinden ayrılmalıdır.

Sözleşmede aşağıdaki giderlerin sorumluluğu ayrı ayrı yazılabilir:

Apartman veya site aidatı
Elektrik, su ve doğal gaz
İnternet ve iletişim giderleri
Isınma giderleri
Ortak alan kullanım giderleri
Demirbaş ve büyük onarım giderleri
Emlak vergisi
Çevre temizlik vergisi
Zorunlu Deprem Sigortası
İşyerlerinde tabela, ruhsat ve faaliyet giderleri

Aidatın içinde personel, güvenlik, temizlik, asansör, bakım veya yatırım giderleri bulunuyorsa hangi kalemlerin kiracıya, hangilerinin mülk sahibine ait olacağı mümkün olduğunca açık belirlenmelidir.

8. Taşınmazın teslim durumu ve demirbaş listesi

Taşınmaz teslim edilirken ayrıntılı bir teslim tutanağı hazırlanmalıdır. Tutanakta taşınmazın mevcut durumu ve teslim edilen demirbaşlar belirtilmelidir.

Demirbaş listesine şu bilgiler eklenebilir:

Kombi, klima ve şofben
Ankastre ürünler ve beyaz eşyalar
Dolaplar ve sabit mobilyalar
Kapı, pencere ve panjurlar
Aydınlatma elemanları
Musluk, lavabo ve vitrifiye ürünleri
Sayaç numaraları ve teslim tarihindeki değerler
Teslim edilen anahtar ve kumanda sayısı
Duvar, zemin ve tavanların durumu

Teslim sırasında tarihli fotoğraf veya video çekilmesi, taşınmazın başlangıçtaki durumunun ispatını kolaylaştırır. Fotoğraflar ve demirbaş listesi sözleşmenin eki olarak taraflarca imzalanabilir.

9. Bakım, onarım ve hasar sorumluluğu

Taşınmazdaki bakım ve onarım sorumluluklarının taraflar arasında nasıl paylaşılacağı yazılmalıdır.

Kiracı taşınmazı özenle kullanmalı, meydana gelen önemli arıza veya hasarları gecikmeden kiraya verene bildirmelidir. Kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin kusuruyla meydana gelen zararların sorumluluğu ayrıca düzenlenebilir.

Binanın yapısal sorunları, ana tesisat arızaları ve taşınmazın kullanılabilirliğini etkileyen esaslı onarımlar bakımından mülk sahibinin kanundan doğan sorumlulukları sözleşmeyle tamamen ortadan kaldırılamaz.

Arızanın kimin kusurundan kaynaklandığı tespit edilmeden bütün masrafları otomatik olarak kiracıya yükleyen genel hükümler ileride uyuşmazlık yaratabilir.

10. Tadilat ve değişiklik yapılması

Kiracının boya, dekorasyon, tabela, duvar kırma, tesisat değiştirme, klima takma veya sabit donanım ekleme gibi işlemler için önceden yazılı izin alıp almayacağı belirtilmelidir.

İzin verilen tadilatlar için şu konular yazılı hale getirilmelidir:

Tadilatın kapsamı
Masrafları kimin karşılayacağı
Belediye veya yönetim izinleri
Tadilatın sözleşme sonunda sökülüp sökülmeyeceği
Yapılan masraflar için bedel talep edilip edilemeyeceği
Taşınmazın eski haline getirilme şartları

Özellikle işyeri kiralarında ruhsat, tabela, baca, havalandırma, elektrik gücü ve faaliyet uygunluğu kiralama öncesinde araştırılmalıdır.

11. Kullanım amacı, alt kiralama ve devir

Taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı açıkça belirtilmeli ve amacı dışında kullanımın sonuçları düzenlenmelidir.

Kiracının taşınmazı üçüncü kişilere kiralayıp kiralayamayacağı, kullanım hakkını devredip devredemeyeceği ve başka kişilerin sürekli kullanımına bırakıp bırakamayacağı sözleşmede açıklanmalıdır.

Konutlarda taşınmazı kullanacak kişilerin isimlerinin veya kişi sayısının belirtilmesi, işyerlerinde ise faaliyet konusu ile şirket bilgilerinin yazılması yararlı olabilir.

Alt kira, kira ilişkisinin devri ve işyeri devri konularında kanunun emredici hükümleri saklıdır. Sözleşmeye yazılan her yasak veya izin, kanundaki sınırlar çerçevesinde değerlendirilir.

12. Apartman ve site kuralları

Kiracıya yönetim planı, site kuralları ve ortak alan kullanım şartları hakkında bilgi verilmelidir.

Sözleşmede şu konulara yer verilebilir:

Gürültü ve komşuluk kuralları
Ortak alanların kullanımı
Otopark kullanım şartları
Evcil hayvanla ilgili kurallar
Balkon, teras ve bahçe kullanımı
Tabela ve dış cephe uygulamaları
Çöp, taşıma ve taşınma saatleri
Güvenlik ve ziyaretçi prosedürleri

Sözleşmeye konulan kuralların kanuna, yönetim planına ve kişilik haklarına aykırı olmaması gerekir.

13. Kefil bulunması

Kira sözleşmesinde kefil bulunacaksa kefalet bölümü gelişigüzel hazırlanmamalıdır. Kefilin kimlik bilgileri, sorumluluğunun kapsamı, azami tutarı, süresi ve kefaletin türü açıkça belirlenmelidir.

Kefalet hükümleri Türk Borçlar Kanunu’ndaki özel şekil şartlarına tabidir. Bazı ifadelerin kefilin el yazısıyla yazılması ve koşullara göre eş rızasının alınması gerekebilir. Şekil şartlarına uygun olmayan kefalet geçersiz sayılabileceğinden özellikle yüksek bedelli konut ve işyeri kiralarında hukuki destek alınmalıdır.

14. Tahliye taahhüdü

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesindeki genel bir tahliye maddesinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Kullanılacaksa kiracının taşınmazı teslim almasından sonra, özgür iradesiyle, yazılı ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde düzenlenmelidir.

Boş, tarihsiz veya kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan belgeler ciddi geçerlilik ve ispat tartışmaları doğurabilir. Tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılması da kanundaki süre ve usullere tabidir. Bu nedenle tarafların anlamadığı veya sonradan doldurulacak boş belgeler imzalanmamalıdır.

15. Sözleşmenin sona ermesi ve taşınmazın geri teslimi

Kiracının sözleşmeyi hangi şartlarla sona erdirebileceği, bildirim süresi ve anahtar teslim yöntemi açıklanmalıdır.

Sözleşme sona erdiğinde:

Taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı
Anahtarların kime teslim edileceği
Son sayaç değerlerinin nasıl belirleneceği
Aidat ve faturaların kapatılması
Hasar kontrolünün yapılması
Depozitonun değerlendirilmesi ve iadesi
Teslim tutanağının düzenlenmesi

gibi işlemler kayıt altına alınmalıdır.

Anahtar tesliminin yazılı tutanak, noter, yetkili temsilci veya hukuken ispatlanabilir başka bir yöntemle yapılması sonradan kira borcu tartışması yaşanmasını önleyebilir.

16. Bildirim ve tebligat yöntemi

Tarafların bildirim adresleri sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Adres değişikliklerinin kaç gün içinde bildirileceği belirtilmelidir.

Telefon, SMS, WhatsApp ve e-posta günlük iletişimde kullanılabilir; ancak fesih, temerrüt, tahliye veya kira bedeliyle ilgili önemli bildirimlerde kanunun aradığı şekil ve ispat şartları ayrıca dikkate alınmalıdır.

“Sadece WhatsApp mesajı bütün bildirimler için yeterlidir” şeklindeki bir hükme güvenilmemeli, önemli hukuki bildirimlerde uygun resmî yöntem kullanılmalıdır.

17. Uyuşmazlıkların çözümü

Sözleşmede uygulanacak hukuk ve uyuşmazlıkların çözüm yöntemi belirtilebilir. Ancak görevli ve yetkili mahkemeye ilişkin emredici hukuk kuralları sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz.

Türkiye’de kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk sürecinde kira bedeli, tahliye tarihi, borçların ödenmesi, depozito ve teslim koşulları hakkında anlaşma sağlayabilir.

18. Ekler, imzalar ve sözleşme nüshaları

Sözleşmenin bütün sayfaları taraflarca incelenmeli ve imzalanmalıdır. Sonradan boşluk doldurulmasını önlemek için boş alanlar kapatılmalıdır.

Aşağıdaki belgeler sözleşmeye eklenebilir:

Tapu veya malik bilgisi
Vekâletname
Demirbaş listesi
Teslim tutanağı
Fotoğraf ve durum tespit kayıtları
Yönetim planı veya site kuralları
Depozito ödeme belgesi
Sayaç ve abonelik bilgileri
Kefalet belgesi
Tarafların üzerinde anlaştığı özel şartlar

Sözleşme en az iki nüsha hazırlanmalı ve tarafların her birine imzalı bir nüsha verilmelidir. Elektronik ortamda saklanan kopyaların yanında asıl imzalı belgeler de muhafaza edilmelidir.

Sonuç

Güvenli bir kira sözleşmesi yalnızca aylık kira tutarını ve tarafların isimlerini yazmaktan ibaret değildir. Taşınmazın kullanım amacı, ödeme koşulları, kira artışı, depozito, aidat, bakım, onarım, demirbaşlar, tahliye, teslim ve bildirim şartları açıkça düzenlenmelidir.

Her sözleşme taşınmazın türüne göre ayrıca değerlendirilmelidir. Konut, işyeri, depo, eşyalı daire, kısa süreli kiralama ve şirket kiralamalarında ihtiyaç duyulan hükümler farklı olabilir.

Yasal Bilgilendirme: Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve tek başına hukuki görüş veya sözleşme yerine geçmez. Yüksek bedelli, kefilli, ticari, yabancı para üzerinden düzenlenen veya özel tahliye şartı içeren kira ilişkilerinde imza öncesinde gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukattan destek alınmalıdır.